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    小贷担保/正文 如何审查授信方案?——担保篇!(保证、抵押、质押) 来源:中企清大金融教育集团    作者:仝金贝    发布日期:2019-06-03 16:50:03
    授信方案,即银行的授信批复,是有权审批部门出具的同意贷款的正式文件。授信方案中包含借款人、金额、币种、利率、贷款期限、额度有效期、资金用途、授信产品、还款方式、保证金、交易结构(如有)、担保方式、出账条件、管理要求。

    本部分为第2篇担保方式

    担保方式是指保证人和债权人约定,与债务人不履行债务时,由保证人按照约定履行主合同的义务或者承担责任的行为。担保方式有抵押、质押、保证、留置、订金。金融机构常用的担保方式为抵押、质押、保证三类。

    今天,我们来从授信方案中担保方式这一角度,来分析项目可能存在的风险。

    01
    第一篇 抵押篇

    抵押是指债务人或者第三人不转移抵押财产的占有,将抵押财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时,债权人有权依照担保法的规定以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

    1
    第三方抵押

    银行人员需要特别关注第三方抵押的情况。要知道,如果借款人有实力的话,往往会以其自有的土地、厂房、住宅或商业综合体等资产到银行抵押融资。而如果借款人以第三方抵押物到银行办理贷款,会有很多潜在的问题值得关注。

    抵押人愿意给借款人提供抵押物,往往有更深层次的原因。

    如抵押权人与借款人是同一实际控制人,那么该业务存在未做集团授信、拆分授信、超授权审批、调查不尽职等一系列违规操作风险。

    如抵押人提供抵押物并从中收取手续费,那么后期如何借款人顺利归还银行本息,则各方相安无事。一旦借款人无法归还银行贷款,银行想处置抵押物的时候,会遇到各方阻挠,阻碍银行债权的实现。

    如抵押人与借款人恶意串通,将存在瑕疵的抵押物提供给银行,那么银行后期在处置。常见的情况是抵押人存在民间贷款纠纷,抵押物随时可能被查封;抵押人在银行贷款存在逾期欠息,导致抵押物随时可能被抵押人的债权银行查封。

    如抵押人自身经营情况恶化,以抵押人作为借款主体去融资存在较大难度。于是抵押人便找借款人作为通道,抵押人提供抵押物,借款人只是壳公司,融资以后实际用款方为抵押人。此时,即便借款人不是壳公司,由于借款人不是实际用款人,一旦贷款无法偿还,借款人、抵押人之间会相互推诿,导致不良贷款难以清收。

    第三方抵押,应该是银行信贷审查人员予以关注的风险点。上述列举的情况,出现任何一种情况,都会导致项目出现重大风险。

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    异地抵押

    异地抵押,即抵押物位于项目经办行的异地营销区域。异地营销区域一般是指一级分行所在省份以外的地区,部分管理严苛的银行要求甚至对二级分行的营销区域做了划分。

    异地抵押,将导致经办行对于抵押物及抵押人的贷后管理工作难以落实到位。对于银行来说,审而不管属于耍流氓。一些经营机构觉得拿到审批部门的批复就万事大吉,挥着膀子做业务了。殊不知,信贷审批只是银行三查中的一环(贷前调查、贷审审查、贷后检查)。贷后检查作为银行对企业风险变动的动态追踪,以及风险预警信号的识别,具有重大作用。因此,贷后检查的重要性不言而喻。

    而如果抵押物位于异地,那么抵押物是否被查封、抵押物的使用状态、抵押物的销售情况(尤其是在建工程抵押)等信息,难以及时跟进,导致风险滋生,引发信用风险。

    另外,异地抵押项目,经营部门难以从当地企业、当地政府部门获取有效信息,导致风险未能及时获悉。

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    抵押物价值

    关于抵押物的价值有以下两点需要注意。

    第一,抵押物价值的评估方式是否合理。目前,市场上流行的抵押物评估手段有收益现值法、破产清算法、市场现价法、重置成本法。在评估方式的选择上,银行要根据外部资产评估机构的专业意见,合理确定抵押物的价值是否合理。

    第二,抵押物价值过高将导致抵押物难以变现。抵押物价值过高的情况,往往出现在商业地产项目中。这类抵押物,采取的评估方式往往是公允价值法,也即市场现价法。但是,抵押物又没有真正频繁交易,导致资产评估机构会参照抵押物之前出售的价格以及附近类似资产的销售价格。这样抵押物的评估价值就是参考价格乘以抵押物面积。但这类交易数量偏少,且参考的价格是市场交易行为。一旦企业经营不善,需要对抵押物进行拍卖的时候,此时买方将处于强势地位,买方会不断压价,使得抵押物的交易价格远低于参考价格。

    还有就是抵押物价值偏高,如评估价值在20亿元以上。这时,如果银行真的到了需要处置抵押物的时候,难以找到资金实力如此雄厚的买主,导致交易难以实现。抵押物价值越高,在拍卖的时候越侧客户,符合条件的潜在买方也越少。最终,导致抵押物难以变现。

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    抵押率

    抵押率又称“垫头”,是抵押贷款本金利息之和与抵押物估价价值之比。合理确定抵押率,是抵押贷款管理中的一项重要内容。

    第一,相同的抵押物,抵押率越低越好。

    一般来说,抵押率越低越好。因为抵押率越低,说明在发放相同金额的贷款本金时,银行债权所对应抵押物的价值越高。这样,在处置抵押物时,将抵押物折价销售,并且抵押率越低,折价的幅度越大,越能吸引买方的兴趣,抵押物处置成交的概率也越大。综上,相同的抵押物,抵押率越低越好。

    第二,抵押率变相控制了企业的违约成本。

    举例说明,企业以抵押物合理评估价值是10亿元,但是本行仅给予2亿元授信敞口,这样抵押率只有20%。如此低的抵押率,一旦借款人难以偿还本行贷款本息的时候,借款人会多方筹措,尽力归还本行贷款。否则,银行低价处置抵押物,会给抵押人造成较大损失。

    同时,要注意的是,较低的抵押率,相当于留下了他行贷款置换本行贷款的空间。10亿元抵押物在本行融资2亿元,抵押率仅20%。如果企业将本抵押物到他行融资4亿元,这样归还本行贷款以后企业尚余2亿元可用资金。且此时,抵押率也只有40%,属于较低水平。

    而如果企业以10亿元抵押物在本行融资6亿元,而抵押物的取得成本仅4亿元。这时,借款人相当于空手套白狼,把抵押物到银行进行了变现。而银行在后期处置抵押物时,抵押率较高,处置难度较大;抵押率较高,也挤压了他行贷款置换本行贷款的空间。

    第三,抵押率的确定是个艺术活。

    抵押率的确定,是个艺术活。下面这些方面,均可能影响到抵押率:借款人的信用风险程度、抵押物的价值、抵押物的变现能力、抵押物的类别、抵押物的位置、借款人的信用记录、项目的风险程度(针对项目贷款)。因此,抵押率的确定,是一个综合各方信息以后得出的综合判断,且没有标准公式进行操作。

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    抵押物位置

    李嘉诚说买房要看:位置,位置,位置!对于银行来说,抵押物的位置也很重要。

    同样评估价值的写字楼,位于北京还是位于三线城市,天壤之别。同时,位于北京的金融街还是位于北京的延庆区,也有天壤之别。

    另外需要关注的是,有的地区很奇怪,一条街之隔,街这边人气兴旺,商业繁华;街那边门前冷落鞍马稀,门可罗雀,这种情况也是我们所说的“假口岸”。上述情况导致抵押物的价值与变现能力存在巨大差异。

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    抵押物类型

    抵押物指已作为抵押担保的财产。按我国<担保法>第34条规定,下列财产可作担保物:(1)抵押人所有的房屋和期他地上定着物;(2)抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产;(3)抵押人依法有权处分 的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物;(4)抵押人依法有权处分的国有机器、交通运输工具和其他财产;(5)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;(6)依法可以抵押的其它财产。

    实际操作中,银行所涉及到的抵押物,主要是土地使用权、住宅、别墅、公寓、工业厂房、写字楼、商业综合体、酒店、车位等资产。抵押物的类别不同,影响极大。如工业企业提供工业土地抵押,这一担保措施进行是确保本行授信方案优于他行,但该抵押物难以实现缓释授信风险的作用。因为工业用地,尤其是企业厂房里面的工业用地,变现难度较大。而如果抵押物是住宅,则其变现能力较强,银行甚至可以根据抵押物类别的不同调整抵押率的上限。

    但需要关注的是,不同类别的抵押物难以有分个三六九等。银行需要在具体的环境下,对不同抵押物进行分析。如春熙路的商业综合体因其产生租金的能力较强,甚至强于三线城市市区住宅的变现能力。

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    预防操作风险

    抵押物涉及操作风险,比如重复抵押,比如被抵押被查封,比如抵押物未经银行同意而被销售等。工行评授信审批部领导刘元庆在《信贷的逻辑与常识》中,对于抵押物提出的要求是“选的好、估的准、押的住”。操作风险,其实就是“押的住”的问题。

    笔者就见过一些房地产企业,未经银行许可而与购房者私下签订购房合同,并且不去备案,最后购房者引发舆论压力,搞得银行很是被动。

    还有就是笔者见过一些房地产企业,房子卖完了,销售款却没回来。这里面企业有问题,银行在操作风险上也有问题。

    还有就是土地抵押至银行,房产未抵押。按照我国法律要求“房随地走,地随房走”,土地抵押至本行,看似没问题了。可是,企业又把房产抵押到其他银行去贷款,最后导致本行也很尴尬。

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    抵押物权属纠纷

    抵押人取得抵押物的过程,可能存在权属纠纷。抵押物的取得方式,主要是自建或外购。如果是自建,存在和他人合作开发(如一方出地,一方建设)、部分抵押物抵付工程款等情况,导致抵押物权属存在瑕疵甚至纠纷。如果是外购,也存在外购过程中的瑕疵,譬如抵押人支付抵押物原权属人订金后做了不动产登记变更手续,约定尾款在一定时间内到位,尔后抵押人恶意将该抵押物通过抵押到银行融资。此时,若银行贷前调查未落实到位,可能引发借款人故意拖欠银行贷款,而银行在处置抵押物时,抵押物原权属人以民事纠纷的形式介入,查封抵押物,导致抵押物难以处置。

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    抵押物产生的收益(如租金)

    抵押物对于企业来说,往往只是提高企业违约成本的一个手段。抵押物对于银行来说,第一可以通过提高企业违约成本以确保企业能够按时归还贷款,这相当于提高了银行的风险抓手;第二可以在企业不能按时归还贷款时获取优先受偿价款。比如借款人申请综合授信,以自用土地、厂房或写字楼作抵押。这时,抵押物由于是借款人自用,不具有自偿性,其自身不能产生现金流。

    但是有一类业务,抵押物可以产生租金,且租金是业务贷款本息还款的重要来源,那就是经营性物业贷款。经营性物业贷款的抵押物往往是酒店、商业综合体、写字楼等商业地产。抵押物具有自偿性,其产生的现金流可以用于偿还银行贷款本息,但需要注意经营性物业贷款往往存在以下问题:第一,资金挪用于其他项目建设;第二,本行信贷资金往往用于置换他行贷款,本行要注意抵押物价值、变现能力、自偿性,避免本行沦为接盘侠;第三,抵押物价值偏高,处置难度偏大;第四,抵押物往往反应在企业投资性房地产科目,其资产价值评估方法是公允价值法(即市场现价法),抵押物存在评估价值偏高的情况;第五,抵押物产生的租金收入较为分散,难以归集;第六,弱二线、三线城市的商业项目谨慎介入;第七,注意控制抵押率,留下他行贷款置换本行贷款的空间;第八,零售批发市场、物流园区市场等业态项目风险较高,谨慎介入。

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    抵押物在他行已抵押

    若项目在审批时,发现本次授信方案中抵押物正在他行抵押。那么需要注意,很可能本行授信资金用于偿还他行贷款了,也就是说本行成了接盘侠。

    具体可能的情况就是,借款人以抵押物在A银行融资,贷款快到期且A银行不愿意以此抵押物给借款人增加授信敞口。那么,借款人就会想着到B银行进行融资,并且敞口额度要高于A银行给的额度。若B银行如借款人所愿给予更高的额度,这时借款人通过自有资金或过桥资金先偿还A银行贷款,再去B银行办理贷款手续。如此一来,A银行彻底解脱,本息结清。而B银行因为相同的抵押物给予借款人更高的授信敞口,积压了他行融资偿还本行贷款的空间。并且,B银行的经营部门往往会说企业是优质企业,还可以提供抵押物,本次之所能把客户争取过来,就是因为我行给予更高的敞口额度。

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    抵押物是否完整

    抵押物是否完整,讲的是以下几种情况。

    第一,抵押物已部分销售。抵押物被销售,会导致抵押物不完整,给抵押物处置留下隐患。尤其是部分底商已销售的情况,更需要关注。因为底商往往最便于出租,销售价格也最高。企业把最值钱的底商出售,再将不好出售的资产抵押至银行融资,这样企业变相实现了资产的变现的目的。

    第二,抵押物未全部抵押至本行。有的企业修建的综合体或商业体,体量很大,价值也很高。如果到一家银行融资,总融资额太高,难以获批。于是企业将该抵押物拆分以后,到不同的银行融资。这时,如果银行想处置抵押物难度较大,需要各家银行组建债权委员会进行协调。且由于涉及银行较多,各家银行抵押率不一致,评估机价值不一致,导致即便成立债权委员会,银行之间利益也难以协调。

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    破除抵押物迷信

    银行人士首先要做的就是破除抵押物崇拜,将注意力集中到借款人自身的承贷能力,而将抵押物视作万一企业经营不善时的风险缓释措施。而不能有看到抵押物就降低项目风险的把控,甚至根据本行的抵押率上限与抵押物评估价值来计算给予客户的授信敞口额度。

    银行人员要知道,抵押物确实可以提高企业的违约成本,有效降低银行授信风险。但是,银行人士对于抵押物的定位不能有偏差,那就是抵押物仅仅是第二还款来源,即便是经营性物业贷款也是如此。

    要知道,抵押物在处置的时候,会面临诸多问题:第一,抵押物价值是否合理;第二,抵押物会面临查封风险;第三,抵押物会面临操作风险,如证件造假,重复抵押;第四,抵押物在处置时,买方处于强势地位,买主抱着捡漏的心态,最终导致抵押物不能按照公允价值进行出售;第五,抵押物可能不完整,导致处置时遇阻;第六,抵押人不配合银行工作;第七,抵押人涉及民事纠纷,进而银行抵押物瑕疵;第八,由于历史原因,导致土地性质与建筑物性质不同,进而引发抵押物出售时存在瑕疵。上述种种情况,会妨碍抵押物的处置。“当债务人不履行债务时,债权人有权依照担保法的规定以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”对于抵押物的上述描述,未深入分析抵押物的处置难度,导致部分银行人士认为抵押物就是一般商品,打折销售肯定好卖。其实不然,抵押物的处置是一个漫长的过程,如果银行忽视企业自身风险,而把目光转向抵押物,那么最终的结果是银行成为大量固定资产的债权人。一旦资产价值出现下跌,银行会首当其冲,不良资产暴增。犹如08年次贷危机时的房地美与房利美。

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    抵押物的用途

    抵押物的用途,主要是指土地及建筑物的权证上所载明的用途。当抵押物为土地及房产时,可能会遇到土地权证所载用途与实际用途不符的情况,导致抵押物存在瑕疵。比如,一个地区原为工业园区,土地用途均为工业用地,但该土地上所修房产为写字楼,且出企业部分自用外多对外出租,此时,在办理抵押手续时存在瑕疵,导致相关手续无法办理。这种情况属于企业打着幌子,擅自改变土地的用途,再以抵押物的实际用途(如写字楼、商铺)进行评估,导致抵押物价值远高于其本源。如此,即便可以办理抵押手续,在抵押物处置时也会面临障碍。

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    抵押手续在出账后再予以办理的风险

    有的业务要求出账后再办理抵押手续,这时银行信贷资金发放至办妥抵押手续这段时间,银行存在抵押的空档期。

    按照《中华人民共和国物权法》第十六章的规定,以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、土地承包经营权、正在建造的建筑物等不动产及其相关权利进行抵押时,才实行登记生效制,而以生产设备、原材料、半成品、产品、正在建造的船舶、航空器、交通运输工具等动产抵押的,实行登记对抗制。依照物权法规定,汽车抵押实行登记对抗制,不登记不影响合同效力。因此,抵押登记手续未办理之前,债权人无法抵抗善意第三人。若善意第三人也将该抵押物抵押并办理登记手续,银行将无法通过抵押物来缓释信用风险。因此,先办出账后办理抵押手续,存在较大的操作风险。

    02
    第二篇 质押篇

    质押是担保的一种情形。《物权法》第208条规定:为担保债务的履行,债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形,债权人有权就该动产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为出质人,债权人为质权人,交付的动产为质押财产。

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    质押物类型

    可作为质押物质押的,主要有以下几类:

    (1)动产质押。动产质押物主要包括:易变现、易保值、易保管,出质人享有的,并且可以流通,转让的所有权或依法处分权。

    (2)金钱质押。即以保证金等形式特定化的金钱质押。

    (3)权利质押。权利质押主要包括以下几类:汇票、本票、存单;国债、金融债券、大企业债券;股份、股票;依法可以质押的具体有现金价值的人寿保险单;依法可以转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权;依法可以质押的其他权利。

    银行常见的质押物,是银行存单、保证金、黄金、应收账款、各项收费权、非上市公司股权、上市公司股权等。其中银行存单、保证金、黄金、国债等易流通且价值相对稳定的质押物可以作为低风险担保方式。各家银行会有自己的低风险业务管理办法,银行人员应该根据本行管理办法确定业务是否为低风险业务。而对于其他质押物,其类别不同,流通程度也不同,价值稳定性也不同。

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    质押物的变现能力

    上市公司股权、金融机构股权,以及债券、国券、贵金属等特定的质押物,其变现能力较强。特定用途的车床、大型机械设备、大型船舶等,即便有专业机构出具的评估报告,但是评估报告只能说明其价值,不能解决质押物变现的问题。

    一般情况下,企业到银行融资提供的都不是这些容易变现的质押物。这时,银行应该明确,质押物只是提高企业违约成本的方式,以及提高本行债权在受偿时的优先级。银行应该把注意力更多的放在企业的还款能力分析上。

    3
    质押物价值

    除了上市公司股权、金融机构股权,以及债券、国券、贵金属等特定的质押物,一般质押物的价值是难以评估的。这时,银行就需要借助外力,依靠专业的评估机构对质押物进行评估。

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    非上市公司股权质押

    非上市公司股权质押,常见于以下两类。

    第一类是项目贷款。项目贷款业务中,银行贷款资金用于该项目建设,银行贷款资金的还款来源也主要依靠项目的运营,此时银行往往会要求借款人股东提供担保,实际控制人提供担保(如为民营企业),项目的土地及在建工程抵押,以及股权100%质押。一旦项目运营出现问题,银行可以将质押的公司股权进行拍卖,而股权拍卖可以避免资产权属证件的变更,进而减少各项税费的缴纳。这种情况常见于民营企业的房地产开发贷款业务。

    第二种情况是还款来源严重依赖于某一项目的情况。以经营性物业贷款为例,银行贷款本息主要来源于抵押物所产生的租金收入,为防范风险也可要求借款人股东提供担保,实际控制人提供担保(如为民营企业),土地及房产抵押,以及股权100%质押。

    5
    上市公司股票质押

    从流通性上来讲,上市公司股票远优于非上市公司股权。企业上市上属于审批制,导致每年上市公司的数量偏少,出现堰塞湖现象。于是,数量相对稀少的上市公司就成了香饽饽,甚至有的公司意欲借壳上市,使得上市公司的壳具有较大价值。

    上市公司股票质押业务,虽然质押物流通性相对较好,但也需要关注以下两点。

    第一,看质押物是否满足行内外制度。一般股票质押业务,行内外制度会要求业务期限,以及质押率,准入标准等。一般情况下,用于质押贷款的股票应业绩优良、流通股本规模适度、流动性较好。贷款人不得接受以下几种股票作为质物:上一年度亏损的上市公司股票;前六个月内股票价格的波动幅度(最高价/最低价)超过200%的股票;可流通股股份过度集中的股票;证券交易所停牌或除牌的股票;证券交易所特别处理的股票等情况。不能盲目的对上市公司有所崇拜。

    第二,注意从上市公司公告中寻找信息,以降低信息不对称。上市公司会通过交易所官网对外发布公开信息,银行人士可以通过各种途径进行查询(如雪球,同花顺等)。同时,上市公司会进入公众的视野,一旦出现重大事件会引发媒体争相报道,使得事件的影响程度被扩大。银行人士可以查询企业的历史沿革,即期及历年财务情况,股票质押情况,对外担保情况,资产重组情况等。

    6
    金融机构股权质押

    金融机构主要指银行、证券公司、保险公司、信托投资公司和基金管理公司等。其中,除商业银行和专业银行以外的所有金融机构,其他金融机构统称为非银行金融机构。

    在我国,金融领域尚处于相对垄断状态,垄断所创造出来的价值不言而喻。尤其是银行牌照,属于各方激烈争夺的对象。因此,金融机构股权质押,尤其是银行股权质押,其流通性、价值都是相对较高的。银行也喜欢金融股权质押作为风险缓释措施。

    03
    第三篇 保证篇

    保证担保是指保证人与贷款人约定,当借款人违约或者无力归还贷款,保证人按约定履行债务或承担责任的行为。

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    保证的类型

    《担保法》第16条规定,保证的方式包括一般保证和连带责任保证。其中,一般保证是指保证人与债权人约定,当债务人不能履行债务时,由保证人承担保证责任的行为。连带责任保证是指保证人与债权人约定,保证人与债务人对债务承担连带责任的行为。

    实际操作中,由于一般保证中的“当债务人不能履行债务时”的约束条件,导致一般保证在执行时会留下操作风险。因此,银行往往只接受连带责任保证担保模式。

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    第三方担保

    第三方担保,其实和第三方抵押的情况差不多。第三方担保导致担保人与借款人之间的关系难以核实,以及资金真实流向难以核实。

    特别需要说明的是,第三方担保可能潜在着担保圈的风险。企业之间交叉担保,形成一个错综复杂的担保圈。一旦担保圈上某一家企业出现问题,很可能导致火烧连营的结局。更有甚者,参与担保圈企业的实际控制人,看企业自身经营困难,便转移资产,恶意掏空企业,将贷款本息的偿还压力转移至担保圈中其他企业。这是一个囚徒困境问题,哪家企业选择这样做,哪家企业先享受到担保圈的红利。这一机制,导致担保圈往往一旦爆发,便火烧曹营,形式凶猛。

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    异地保证

    异地保证,即担保人位于经办行的异地营销区域。其所引发的问题和异地抵押类似,不再赘述。

    4
    实际控制人为同一人

    各家银行对于关联担保的授权相对较严,而对非关联担保则相对宽松。于是,实际控制人在背后布局,让自己的亲戚甚至自己的员工帮自己代持股,自己在幕后操盘。这样,企业到银行融资时,用被代持股的企业作为担保,便把关联担保转化为非关联担保了,这是一种障眼法。但是,如果经营部门贷前调查不详实,尤其是实际控制人恶意隐瞒此类重大信息,将导致银行存在绕授权,未纳入集团授信,贷前调查不尽职等风险。

    5
    担保人的担保能力

    担保人的担保能力,决定着授信方案中的担保是实质担保还是形式担保。

    实质担保,是指担保人具有较强的风险缓释作用,比如上市公司子公司授信,上市公司提供担保;大型国企子公司做授信,集团提供担保;大型企业集团子公司授信,集团提供担保。这几类情况,都属于实质担保。    

    形式担保,是指担保人不具有风险缓释作用,但仍以担保人作为主担保方式,其目的主要在于绕权限。以前,银行想以过桥的形式,将信贷资金投向房地产,于是银行便通过企业集团内部的贸易公司或建筑公司发放流动资金贷款,资金实际用于房地产项目的建设。但为了防范项目风险,银行便采取非关联企业担保(往往是壳公司),然后追加借款人实际控制人担保,追加项目土地抵押(非房地产开发贷款,不能办理在建工程抵押。相关信息参见建设部《城市房地产抵押管理办法》)。如此一来,资金实际投向的项目土地抵押至银行,银行再通过加强贷后管理(如及时核查项目进度、及时到房管局去查询房屋备案手续、及时将销售资金回笼至本行。),来实现对项目的变相监管。

    在国家大力整治银行市场乱象的当下,形式担保的项目已几乎灭迹。但是,也不能避免此类项目。比如,担保人的财务结构不合理,担保人的净资产主要为未分配利润,且近三年未分配利润大幅增长,一般情况下此类报表可信度较低。是担保人为了满足借款人的融资需求而做出来的报表。

    我们在此重点分析一下实质担保的情况。

    第一,核实担保人的可担保额度。应根据行内计算公式,核算出担保人的可担保额度。要求可担保额度要高于授信敞口。

    第二,核实担保人的股东背景。核实担保人股东背景,目的在于确定担保人的审批思路。民企、国企、平台的审批思路差异较大。举例说明,一般情况下,政府融资平台、国有企业、上市公司的财务报表相对真实,中小型民营企业的财务报表存在一定水分。

    第三,核实担保人的担保能力。银行人士需要深入核实担保人所属行业、行业地位、产品优势、市场优势、盈利水平等情况,甚至债券市场再融资、他行再融资等融资渠道情况,综合考量。

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